＜南港フローラルハイツ第４２期・第１回臨時総会議事録＞

１．日　時：  ２０２２年１０月２日（日）　１０時００分〜１１時３５分

２．場　所：  ポートタウン西ビル会議室　（スーパー　ナショナル２階）　　　　

３．出席者　：　区分所有者総数　　５２３名

　　    　　　　　　　　　   （開催時集計）   　　　(最終集計）

       　�@出席者数　　  　　      ２６名　　　　　　　３４名

　　  　 �A委任状　　    　　    ２１６名　　　　　　２１６名

　　  　 �B議決権行使書（※１）    ７２名　　　      　７２名

　　　  　　　合計　　        　３１４名　　   　　３２２名

　　　 ※１　議決権行使書の「反対」数について

　　　　 ・第１号議案　 ０名　・第２号議案　２名　・第３号議案　１名

４．出席役員

山岡・長江・倉富・神野・中西・堀田・小西・畑森・塩谷・石川（節）・

八木・佐々木・坂下・五熊・木ノ下・石川（照）・永広・外園・伊藤

（１９名）

その他出席者　株式会社日鉄コミュニティ（管理会社）

     宮城、堤、前山、平塚、二神

５．議事

　　　長江副理事長（総務部長）が司会を務め、会場出席者２６名、委任状提出者２１６名、議決権行使書提出者７２名の計３１４名により総議決権数５２３の半数以上であり、管理規約第４９条に基づき本定期総会が有効に成立することが報告された。

　　　続いて山岡理事長から開会の挨拶が行われ、司会より管理規約に基づき

    本定期総会の議長を山岡理事長が務めることの報告を経て、議案審議に入った。

第１号議案　大規模修繕工事の進め方に関する件

第２号議案　高木剪定実施の件 　 

第３号議案　第４２期収支予算変更の件　　

【第１号議案】

・議長の指名により、福田大規模修繕委員会委員長から報告。

採　決：賛成多数の拍手をもって、承認可決された。

（主な質疑応答）

（質問）　�鞄�鉄コミュニティの業務範囲について確認したい。図面の作成は

　　　�鞄�鉄コミュニティで行うのか。

（回答）  弊社にて基礎図面・詳細図面を作成致します。（管理会社）

（質問）　総合元請方式による施工会社（下請）の選定方法は。

（回答）　初めに選定条件を管理組合で決めて頂きます。その条件に見合った施工会社を�鞄�鉄コミュニティが複数社提案致します。�鞄�鉄コミュニティにて提案した施工会社から、管理組合で1社決定頂きます。

　　（管理会社）

（質問）　施工会社（下請）が工事ミス等した場合の責任は。

（回答）　工事に関する全ての責任は元請会社である�鞄�鉄コミュニティに

　　　あります。（管理会社）

（質問）　管理組合は施工会社（下請）に対して指示できるのか。

（回答）　�鞄�鉄コミュニティの社員が現場所長として常駐致します。

　　　その為、現場所長もしくは現地管理員に申し入れて頂ければ、施工会社と情報共有致します。　（管理会社）

（質問）　施工会社（下請）の管理は、�鞄�鉄コミュニティにて行うのか。

（回答）　その通りです。（管理会社）

（質問）　議案書６頁の比較表の総合元請方式の現場確認方法について、設計監理方式と比べて品質的に有利かのような印象をうける。設計監理方式における施工会社にも監理技術者の常駐が義務となる。その為、この記載は間違いではないのか。

（回答）　総合元請方式では監理技術者を施工会社に任せるのではなく、元請として�鞄�鉄コミュニティ社員が配置されることをメリットとして記載させて頂きました。

　　　　（管理会社）

（意見）　設計監理方式は工事監理の設計事務所が主任技術者を１名選出します。また施工会社から監理技術者を１名選出します。合計２名の人員が現場に配置されることとなります。

　　　　　総合元請方式の場合は１名です。さらに、�鞄�鉄コミュニティの現場を�鞄�鉄コミュニティにて管理することとなります。このような体制で正しく管理ができるのか疑問があります。

（回答）　総合元請方式では、常駐する監理技術者の他に、�鞄�鉄コミュニティ大阪支店からの人員も週１〜２回の現場巡回を行います。総合元請方式でご依頼頂いた場合、正しく業務をしなければ管理組合様の信用を失うこととなり、マンション管理業務自体がなくなるといった事態になります。そういった事態にならないよう鋭意業務を行いますので、信頼頂きたいと考えています。（管理会社）

（意見）　�鞄�鉄コミュニティには力量のある経験豊かな監理技術者を置いてほしい。また、修繕委員会にもチェックできる体制を考えて頂きたいと思います。

（質問）　�鞄�鉄コミュニティの経費はどこに入っているのか。

（回答）　元請経費の中に入っています。（管理会社）

（意見）　仮に5億円の工事の場合、�鞄�鉄コミュニティの元請経費は２，５００万円程度になります。現場管理に入る人間が４人いたとして、現場管理費として１，０００万円程度、設計経費で１，０００万円程度、その他諸経費を考えると、�鞄�鉄コミュニティには利益がほとんど残らない計算となる。一般的な考え方として、利益０で業務を受けるというのは考え難く、足らない費用を施工会社（下請）から報酬として得るのではないかと穿った考え方をしてしまします。

（意見）　そのような考えはなぜ総会議案上程の前に発言されなかったのですか。（理事長）

（意見）　総会資料を見て初めて気づいたからです。

（回答）　 �鞄�鉄コミュニティとして、お付き合いの有る管理組合様に安心して工事をお任せ頂きたいという趣旨から、大きな利益を得ようとは考えていません。そのような考え方により元請経費を５％とさせて頂きました。

　　　　　又、管理組合様が施工会社を選定されるにあたっては、�鞄�鉄コミュニティにて施工会社を推薦させて頂きますが、これは�鞄�鉄コミュニティが工事の全てに責任を取るといった方式の為、安心して工事を任せられるよう過去の実績等を勘案したうえで選定するからです。推薦する施工会社と�鞄�鉄コミュニティとで不正があった場合、管理組合様の信頼を失う行為となり、そういったことは行いません。（管理会社）

　　（質問）　議案書６頁に見積を１０社程度取得すると記載がありますが、これは足場なら足場といった工種毎に取得するのですか。それとも全体で１０社ですか。

　　（回答）　全体で１０社となります。工事を一括で依頼できる大規模修繕工事専門の施工会社を推薦し、選んで頂きます。（管理会社）

（質問）　大規模修繕工事を総合元請方式で進めたいとの総会議案である。対応する費用計上もなく、進め方のみであれば理事会決議のみでも問題なかったように思うが、なぜ臨時総会を開催して承認を得ようとしたのか。

　　（回答）　総合元請方式で進める場合、�鞄�鉄コミュニティとの契約は工事金額確定後となります。工事仕様検討段階では費用が発生せず、�鞄�鉄コミュニティとの信頼関係を基に進める事となる為、総合元請方式を途中で頓挫させないという管理組合の担保として、総会承認を得てほしいとの要望を受けた為です。（修繕委員）

　　（意見）　�鞄�鉄コミュニティ経費の５％の額が確定していない状態で本議案を承認するのは難しいと思う。

　　（意見）　総合元請方式の場合、工事金額が決定するまでは�鞄�鉄コミュニティにかかる経費の請求がありません。当然、工事金額が決定次第、総会で工事金額に関する承認を得ることになりますが、担保もなしに�鞄�鉄コミュニティに業務を依頼するのは難しいと判断して、今回の議案上程となっています。

　　　　　　　修繕委員会・理事会としては大規模修繕工事を前に進める必要があると思っています。

（意見）　前回修繕委員をしていました。当時は話を進めていきたいのに住民同士の諍いで進められないことが多々ありました。今回の議案にもあるように、大規模修繕工事を進めるために�鞄�鉄コミュニティを信用して進めることが大事だと思う。総合元請方式の場合、�鞄�鉄コミュニティが責任を持ってくれると明言しているのだから、とにかく早く進めて欲しい。細かい金額が現段階で出ないことは理解しているので、提示できるようになった時点で総会を開催して欲しい。

（意見）　総合元請方式であれば、なにかあれば�鞄�鉄コミュニティに申入れするだけで良く、設計監理方式の時より住民の意見申出先が一元化されているように感じて良い方式のように感じています。

（意見）　次に総会を開催する場合、かかる費用も明記した上で議案化して欲しい。

　＜1号議案承認後＞

　　福田大規模修繕委員会委員長より、「組合員の方より、今回の大規模修繕工事で結露防止換気対策を目的にペアガラスに交換してもらえないか。アルミサッシ取替をしてほしい。といったご意見を頂いています。今回の総会でもお伝えしましたが、工事仕様についてはこれから検討することとなりますので、現段階では回答はできないことをご容赦下さい。頂いた意見を基に工事仕様を検討していきますのでよろしくお願い致します。また、委員会への意見があれば、委員会参加へのご検討をよろしくお願い致します。」との発言がなされた。

【第２号議案】　

・副理事長（植栽部長）倉富氏から報告。

採　決：賛成多数の拍手をもって、承認可決された。

（主な質疑応答）

（質問）　災害が来た時に高木が倒れる可能性がある。安全を担保するためには、費用面もあるが、もっと切ってもいいのではないか。今後も植栽にはお金を使っても良いのではないかと思う。

（回答）  これ以上高木が高くならないような剪定方法を植栽会社と打合せし、かつ費用もできるだけ抑えることを考えました。（理事長）

（質問）　敷地に有る全ての樹木が剪定対象ですか。

（回答）　メタセコイヤはすべて切ります。ケヤキは道路面とその他一部を切ります。　　（理事長）

（質問）　防災面を踏まえた検討は行ったのか。

（回答）  そこまでの検討はしていません。（理事長）

【第３号議案】　

・議長の指名により管理会社より報告

採　決：賛成多数の拍手をもって、承認可決された。

（主な質疑応答）

（質問）　なし

以上により全ての議事を終了し、議長から組合員へ総会進行への協力について

謝意が述べられた。

司会から総会を終了する旨が宣言され、拍手をもって閉会した。

以上

南港フローラルハイツ管理組合規約第５１条第２項に基づき、議長および議長が指名する2名の出席した理事がこれに署名捺印します。但し、今回は議長が指名する4名の理事が署名捺印します。

　　２０２２年１０月２日

　　議長　　　　　　　　号室　　　　　　　　　　　　　　　印

　　理事　　　　　　　　号室　　　　　　　　　　　　　　　印

　　理事　　　　　　　　号室　　　　　　　　　　　　　　　印

理事　　　　　　　　号室　　　　　　　　　　　　　　　印